建て替えの場合は、すでに土地がありますから「周辺環境」や「土地の特性」はわかっています。しかしながら、新たに土地を購入して家を建てる場合には、土地探しから始まります。不動産業者のサイトをみて、気になった土地に実際に足を運び、契約をする・・、という方が多いと思いますが、実は買った後で後悔するケースも非常に多いのが現実です。建築士目線での、土地を買う場合の注意点をお伝えします。

土地を買う目的は、あくまでも新居を建築することです。不動産業者は土地のプロですが、建築は素人と言っても過言ではありません。勢いに任せて大金をどぶに捨てるようなことは回避していただきたいです。

知っておくべき基本知識

皆さんが初めにやらなければいけないことは、土地のポテンシャルを知ることです。不動産一般の「路線価」や「坪単価」などはネットを調べればすぐにわかりますので、今回は建築行為に関係することを解説します。

その前に、希望するエリアのハザードマップは最低限確認しておきましょう。ハザードマップは洪水など災害レベルを想定している地図になりますから、いくら駅に近いから！と言っても知らないで購入した場合、後でこんなはずでは・・という事になってしまいます。

また、地名に「沼・谷・沢・窪・田」等の字があると地盤が弱い可能性があるので、こちらも知っておいた方がいいですね。

希望の家が建たない場合も⁈　建蔽率と容積率

まず最重要なのは「希望する建物が基準法を満たすことができるか」という点です。土地には、建蔽率と容積率が定められています。建蔽率は土地の面積に対してどのくらいの割合で家を建てていいかを規制する二次元の制限、容積率は高さ方向までのボリューム制限でいわゆる延べ面積、三次元のお話です。

特に容積率は要注意で、用途地域による規制と前面道路の幅からの規制の2つの要素から制限されますので希望する建物が建築できるか？ボリューム確認が必須になります。気になる土地が出てきたら、ハウスメーカー（工務店）にボリューム確認をお願いしてください。まだ、住宅会社と接触したくない場合には、当センターでもボリューム確認など助言は出来ますので、お問い合わせください。

地軟弱地盤はお金がかかる

耐震性に関しては皆さん興味があると思います。構造計算をして、せっかく耐震等級３の住まいを建てても、地盤が弱く不等沈下が発生してしまったら元の木阿弥です。地盤が良好なのか？は注意を払いたいですね。基本的な確認事項としては、前面道路が陥没していないか？隣家のブロック塀にひびや傾きがないか？など注視しましょう。

山を背にした土地の場合、地下水のルートによっては地盤が弱い場合があります。実際に土地を見に行った際には、湿気がちではないか？を確認します。欲を言えば、お隣の方などにお話を聞いて情報収集をしたいものです。井戸がある場合にも地下水位が高いケースが多いので、こちらも注意が必要です。

古い擁壁がある土地も要注意です。その擁壁の安全性が確認できない場合には、擁壁のやり直しや、新築の配置計画に影響を与えます。なお、昔の家が建っている状態の土地を購入する場合、古屋を解体した土地は地中障害（解体ガラ・杭など）のリスクもあります。これらは共通して、建築時に地盤補強工事などが必要になる可能性が高いため、余計な出費の恐れがあります。

土地と道路の関係性はとても重要

土地と道路の関係性はかなり重要です。建築基準法でも高さ制限に関係し、希望の家が建たないケースもあります。道路を見るポイントは以下のような点が挙げられます。

 

前面道路が狭い、一方通行など

駐車スペースの計画に支障が出る。ごみ集積場所などがあれば、車両通行に支障をきたすなどが考えられます。購入前に、実際に車で通行してみてください

 

道路より敷地が５０cm以上低い（高い）土地

外構費用が増加します。また、仮設工事費用など建築費用全般的に増加傾向になります

・坂下のＴ字路に面する土地は要注意です。大雨などには集中して水が流れ込むケースもあります。

・一見すると道路だけど、実は道路じゃない！ぱっと見は道路に見えますが、建築基準法接道規定に合致していないこともあります

・電柱や電線の位置

駐車スペースとの関連性でいえば、電柱の位置によって駐車スペースに影響します。

電線は土地側上空にあると、レッカー工事の支障になり建築費用が上がってしまう。高圧線直下もできれば避けたほういいでしょう。

掘り出し物はない！格安物件の罠

大前提ですが、格安物件は必ず何らかの問題あると思ってください。それを承知で購入するのは構いませんが・・。極力避けたほうが無難です。

再建築不可、嫌悪施設があるといったことから、判明しづらい雨漏れや構造欠陥があるなど。ぱっと見ではわからない理由も少なくありません。

南側が大きな公園で日当たりがいい。実際には休日に多くの人でにぎわってかなりうるさい等、土地にもメリデメがあります。確認できることは事前に確認をするためにも、「現地確認は時間帯（通勤通学・夜間）を変えて確認、また雨の日も確認する」ことが大切です。大きな買い物ですから、手間を惜しまないようにしてください。